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发布日期 16 Sep 2026
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专题对比分析报告：泰国不动产权益结构全解析 —— "Leasehold（租赁权）vs Sap-Ing-Sith（租赁物权）"：投资者该如何抉择？
随着泰国房地产市场的持续成熟，无论是本土买家还是海外投资者，在评估长远资产配置时，已不再局限于传统的永久产权（Freehold）。目前，市场上两大核心的长期不动产使用权结构分别为：基于《泰国民商法典》的传统 Leasehold（租赁权），以及基于 2019 年《泰国租赁物权法》的 Sap-Ing-Sith（租赁物权）。
虽然两者单次最高登记期限均为 30年，但在法律效力、资产流动性、抵押融资及继承权方面存在显著差异。
Leasehold 与 Sap-Ing-Sith 核心异同对比
法律属性不同： 普通 Leasehold 属于债权（个人契约），受租赁合同约束；而 Sap-Ing-Sith 属于物权（独立物权），由泰国土地厅颁发专门的《租赁物权证书》，具备更强的对外法律效力。
转让与转租自由度： 普通 Leasehold 在转让或转租时，通常须获得原土地所有者的书面同意；而 Sap-Ing-Sith 持有人可在土地厅自由转让、出售或转租，无需经过原土地所有者批准。
抵押融资能力： 普通租赁合同无法直接向银行办理抵押；而 Sap-Ing-Sith 证书可依法直接向金融机构办理抵押贷款，大幅提升资金流动性。
遗产继承保障： 普通租赁权原则上随承租人去世而终止（除非合同特殊约定）；而 Sap-Ing-Sith 依法可由法定继承人直接继承。
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