WeChat ID :
เข้าสู่ระบบ/สมัครสมาชิก
โพสต์เมื่อ 16 ต.ค. 2569
6
เมื่อเจ้าของที่ดินไม่ต้องการขายทรัพย์ แต่นักลงทุนต้องการสิทธิที่ชัดเจนพอจะวางแผนโครงการระยะยาว ประเทศไทยควรมีกฎหมายรองรับอย่างไร? คำถามนี้เป็นหนึ่งในเหตุผลสำคัญที่ทำให้เกิด พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ซึ่งเปิดทางให้การใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบสิทธิที่จดทะเบียนได้ โดยไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ใช้สิทธิ AGO
เอกสาร MODULE 2 อธิบายโจทย์ที่อยู่เบื้องหลังกฎหมายนี้ไว้หลายด้าน ทั้งข้อจำกัดของการเช่าระยะยาว ความกังวลของนักลงทุน ความต้องการของเจ้าของที่ดินที่ไม่อยากขายทรัพย์ และโครงการมูลค่าสูงที่ต้องการรูปแบบการใช้สิทธิที่ยืดหยุ่นขึ้น กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิจึงควรถูกมองว่าเป็น ทางเลือกเพิ่มเติมในการจัดโครงสร้างสิทธิ ไม่ใช่กฎหมายที่ทำให้ทุกคนเป็นเจ้าของที่ดินได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เริ่มและจบที่การซื้อที่ดินเสมอไป เจ้าของที่ดินบางรายต้องการรักษากรรมสิทธิ์ไว้ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต้องการใช้พื้นที่เพื่อดำเนินธุรกิจ นักลงทุนก็ต้องประเมินว่าสิทธิที่ตนได้รับมีความชัดเจนและเหมาะกับระยะเวลาลงทุนหรือไม่
เอกสารที่บริษัทส่งมาชี้ให้เห็นข้อจำกัดของการเช่าระยะยาว 30 ปี และความต้องการรูปแบบสิทธิที่ตอบโจทย์โครงการขนาดใหญ่ ในทางปฏิบัติ สัญญาเช่ายังคงเป็นเครื่องมือที่ใช้ได้และเหมาะกับหลายกรณี แต่บางโครงการอาจต้องพิจารณาว่าเงื่อนไขการโอนสิทธิ การส่งต่อสิทธิ หรือการใช้สิทธิประกอบการระดมทุน สอดคล้องกับแผนธุรกิจเพียงใด
อีกประเด็นหนึ่งคือผู้สนใจจากต่างประเทศ โดยหลักทั่วไป คนต่างชาติไม่ได้มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยเช่นเดียวกับคนไทย การมีทรัพย์อิงสิทธิเป็นอีกหนึ่งรูปแบบในการพิจารณาใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือสามารถหลีกเลี่ยงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับคนต่างชาติได้
ตามกฎหมาย ทรัพย์อิงสิทธิเป็นทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถยื่นคำขอก่อตั้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการก่อตั้งต้องดำเนินการจดทะเบียนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด โดยกฎหมายกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิไว้ ไม่เกิน 30 ปี AGO
จุดสำคัญคือ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์กับทรัพย์อิงสิทธิเป็นคนละเรื่อง เจ้าของยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์ ส่วนผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิได้รับสิทธิใช้ประโยชน์ตามขอบเขต ระยะเวลา และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
เอกสาร MODULE 2 สรุปขั้นตอนในภาพรวมว่า เจ้าของทรัพย์ → ข้อตกลง → จดทะเบียน → เกิดสิทธิ และระบุว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ ครอบครอง โอน ให้เช่า จำนอง หรือให้สิทธิตกทอดทางมรดกได้ตามกรอบกฎหมาย อย่างไรก็ตาม การมีสิทธิจำนองไม่ได้รับประกันว่าจะได้รับสินเชื่อ เพราะผู้ให้สินเชื่อยังต้องประเมินทรัพย์ เงื่อนไข และความเสี่ยงของธุรกรรมเป็นรายกรณี
| ประเด็นที่ลูกค้ามักถาม | คำอธิบายเบื้องต้น |
|---|---|
| เจ้าของต้องขายที่ดินหรือไม่? | ไม่จำเป็นต้องขายเพียงเพราะมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ กรรมสิทธิ์และสิทธิใช้ประโยชน์เป็นคนละส่วน |
| เป็นการเช่าทั่วไปหรือไม่? | ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิที่มีกฎหมายเฉพาะรองรับและต้องจดทะเบียน |
| อยู่ได้ตลอดไปหรือไม่? | ไม่ได้ กฎหมายกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี |
| โอนหรือใช้เป็นหลักประกันได้หรือไม่? | กฎหมายรองรับการทำธุรกรรมบางประเภท เช่น การโอนและจำนอง แต่ต้องพิจารณาข้อกำหนดและขั้นตอนของแต่ละกรณี |
| คนต่างชาติได้เป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่? | ไม่ได้เพียงเพราะถือทรัพย์อิงสิทธิ ต้องแยกสิทธิใช้ประโยชน์ออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน |
เอกสาร MODULE 2 ยกตัวอย่างธุรกิจที่อาจพิจารณารูปแบบสิทธินี้ เช่น โรงแรมและรีสอร์ต โครงการที่พักระยะยาว Wellness Residence โครงการแบบ Mixed-use ศูนย์การแพทย์ ที่พักสำหรับผู้สูงอายุ รวมถึงโครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ นอกจากนี้ยังเชื่อมโยงประเด็นกับการลงทุนในพื้นที่อย่าง EEC และการลงทุนจากต่างประเทศ
เหตุผลไม่ใช่เพราะ ทุกโครงการต้องใช้ทรัพย์อิงสิทธิ แต่เพราะโครงการเหล่านี้มักเกี่ยวข้องกับเงินลงทุน ระยะเวลา และการจัดสรรหน้าที่ระหว่างเจ้าของทรัพย์กับผู้ดำเนินโครงการ หากจัดโครงสร้างสิทธิได้เหมาะสม เจ้าของทรัพย์อาจยังถือกรรมสิทธิ์ไว้ ขณะที่อีกฝ่ายมีกรอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนขึ้น
อย่างไรก็ตาม ความเหมาะสมต้องประเมินเป็นรายโครงการ รวมถึงข้อกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น การใช้ที่ดิน อาคาร สิ่งแวดล้อม ภาษี และเงื่อนไขทางธุรกิจ ทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่ใบอนุญาตพัฒนาโครงการ และไม่ได้ทำให้ข้อกำหนดตามกฎหมายอื่นหมดไป
แม้กฎหมายจะเพิ่มทางเลือก แต่การตัดสินใจไม่ควรพิจารณาเฉพาะคำว่า “โอนได้” หรือ “จำนองได้” ผู้เกี่ยวข้องควรตรวจสอบอย่างน้อยเรื่องต่อไปนี้
เอกสาร MODULE 2 ยังกล่าวถึงหน้าที่ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ เช่น การใช้ทรัพย์ตามวัตถุประสงค์ การจ่ายค่าตอบแทน และการดูแลรักษาทรัพย์ ตลอดจนกรณีที่สิทธิอาจสิ้นสุด จึงควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสอบเอกสารและข้อเท็จจริงก่อนลงนาม
สำหรับลูกค้าทั่วไป ความท้าทายอาจไม่ใช่เพียงการจำความหมายของกฎหมาย แต่คือการตอบว่า ทรัพย์และรูปแบบสิทธิใดเหมาะกับเป้าหมายของตน เจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการ ผู้ซื้อ และนักลงทุนต่างมีคำถามไม่เหมือนกัน
Agentplus Thailand สามารถแนะนำตัวบนเว็บไซต์ในฐานะ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ช่วยลูกค้าเริ่มต้นประเมินทางเลือกของทรัพย์ ประสานข้อมูลที่จำเป็นต่อการทำธุรกรรม และทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเมื่อมีประเด็นเรื่องทรัพย์อิงสิทธิหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
ถ้อยคำแนะนำบริษัทสำหรับใช้บนเว็บไซต์: “Agentplus Thailand ให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วยเจ้าของทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุนทำความเข้าใจทางเลือกในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงประเด็นทรัพย์อิงสิทธิ โดยประสานการตรวจสอบด้านกฎหมายกับผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง”
ข้อความนี้ช่วยให้ผู้ค้นหา “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์”, “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และ “ทรัพย์อิงสิทธิ” เข้าใจบทบาทของบริษัท โดยไม่กล่าวอ้างว่าบริษัทให้คำรับรองทางกฎหมายหรือรับประกันผลตอบแทน
สรุป: ประเทศไทยมีกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิเพื่อเพิ่มทางเลือกในการจัดสิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างความต้องการของเจ้าของทรัพย์ที่อาจไม่ต้องการขาย กับความต้องการของผู้ใช้สิทธิที่ต้องการกรอบการทำธุรกรรมที่ชัดเจนขึ้น แต่ก่อนเลือกใช้ ต้องตรวจสอบเอกสาร เงื่อนไข และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้นจริงเสมอ
