Leasehold คืออะไร? ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่าอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย | Agentplus Thailand

รายงานพิเศษ: เจาะลึก Leasehold (สิทธิการเช่า) ซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย และคุ้มค่าการลงทุน

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน การถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงรูปแบบ "กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold)" เท่านั้น แต่รูปแบบ "สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)" ได้กลายเป็นหนึ่งในโครงสร้างที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย ทั้งในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียมหรู บ้านพักตากอากาศ พูลวิลล่า รวมถึงที่ดินเชิงพาณิชย์ในทำเลศักยภาพสูงอย่างกรุงเทพฯ พัทยา ชลบุรี และภูเก็ต

อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold มีข้อกฎหมาย เงื่อนไขการจดทะเบียน และข้อควรระวังที่ซับซ้อน หากผู้ซื้อหรือนักลงทุนไม่มีความเข้าใจที่ถูกต้อง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงและข้อพิพาทในอนาคตได้

Leasehold คืออะไร?

Leasehold (สิทธิการเช่า) คือ รูปแบบการครอบครองและใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน อาคาร หรือห้องชุดคอนโดมิเนียม) ภายใต้สัญญาเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่า (Lessee) จะได้รับสิทธิในการอยู่อาศัย หรือนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปปล่อยเช่าสร้างรายได้ แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้นโดยตรง เนื่องจากกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของเจ้าของที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการ (Lessor)

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (หมวดเช่าทรัพย์) ของประเทศไทย มีข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญเกี่ยวกับ Leasehold ดังนี้:

1. ระยะเวลาการเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 540): กฎหมายไทยกำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปีต่อการจดทะเบียนหนึ่งครั้ง แม้ในสัญญาจะมีการระบุเงื่อนไขการต่ออายุสัญญา (เช่น 30 + 30 + 30 ปี) ข้อตกลงการต่ออายุถือเป็น "ข้อตกลงคำมั่นสัญญาทางบุคคล" ระหว่างคู่สัญญา ซึ่งจะต้องมาทำการจดทะเบียนต่ออายุใหม่เมื่อครบกำหนด 30 ปีแรกเท่านั้น

2. ต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินหากเช่าเกิน 3 ปี (มาตรา 538): หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายบังคับว่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน หากไม่ได้ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญานั้นจะบังคับใช้ตามกฎหมายได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

3. การโอนสิทธิและการเช่าช่วง (มาตรา 544): ผู้เช่าจะไม่สามารถสับเปลี่ยน โอนสิทธิการเช่า หรือนำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วงแก่บุคคลอื่นได้ เว้นแต่จะมีการระบุยินยอมไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

เปรียบเทียบความแตกต่าง: Leasehold vs Freehold vs ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith)

• Freehold (ถือครองกรรมสิทธิ์): ผู้ซื้อเป็นเจ้าของโฉนดเด็ดขาด ถือครองได้ตลอดชีพ โอน มรดก หรือจำนองได้อิสระ

• Leasehold (สิทธิการเช่า): เป็นบุคคลสิทธิ สัญญาจดทะเบียนสูงสุด 30 ปี การโอนหรือเช่าช่วงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญา การตกทอดทางมรดกต้องมีการระบุข้อกำหนดเฉพาะไว้ในสัญญา

• ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith): เป็นทรัพยสิทธิตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี แต่ผู้ถือสิทธิสามารถโอน จำนอง หรือตกทอดทางมรดกได้ตามกฎหมายโดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของเดิม

4 ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold ให้ถูกต้องตามกฎหมายและปลอดภัย

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิและตัวตนของผู้ให้เช่า: ตรวจสอบโฉนดที่ดิน (หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด) กับสำนักงานที่ดินว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง และไม่มีภาระผูกพันที่เป็นอุปสรรคต่อการจดทะเบียนเช่า

2. ตรวจร่างสัญญาเช่าอย่างละเอียด: ร่างสัญญาควรระบุเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ การดูแลบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สิทธิการเช่าช่วง (Sublease) สิทธิการโอนเปลี่ยนมือ (Transferability) และเงื่อนไขการตกทอดทางมรดกไว้อย่างชัดเจน

3. จดทะเบียนสิทธิการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน: สัญญาเช่าระยะยาว (เช่น 30 ปี) ต้องได้รับการสลักหลังบนเอกสารสิทธิ ณ สำนักงานที่ดิน โดยมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่า 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา

4. วางแผนเรื่องภาษีและค่าใช้จ่ายเกี่ยวเนื่อง: ประเมินค่าใช้จ่ายตลอดระยะเวลาการถือครอง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิในอนาคต และภาษีที่เกี่ยวข้อง

Agentplus Thailand กับความเชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจทั้งโครงสร้างสัญญา กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และการวิเคราะห์ทางการเงิน บริษัท เอเจ้นพลัส (ไทยแลนด์) จำกัด (Agentplus (Thailand) Co., Ltd.) นำโดย คุณปติมา จิราธำรงชาติ (MissKann) CEO ผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับแบรนด์ระดับสากลมากกว่า 20 ปี พร้อมทีมงานมืออาชีพ มุ่งมั่นให้บริการในฐานะ:

• ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Consultant): ให้คำปรึกษาโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ทั้งแบบ Freehold, Leasehold และ ทรัพย์อิงสิทธิ

• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (Professional Real Estate Agent): คัดสรรทรัพย์สินศักยภาพสูงในทำเลพัทยา ชลบุรี กรุงเทพฯ และพื้นที่ EEC

• ที่ปรึกษาลูกค้านักลงทุนต่างชาติ (Foreign Investor Advisory): ให้คำปรึกษาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างถูกต้องตามกฎหมายไทย

• ศูนย์ฝึกอบรมและพัฒนานายหน้าอสังหาริมทรัพย์: ยกระดับมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าไทยสู่ระดับสากล