ข้อควรรู้สำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน ในการถือครอง Leasehold และ ทรัพย์อิงสิทธิ์ ในไทย | Agentplus Thailand

รายงานวิเคราะห์พิเศษ: เปิด 5 ประเด็นควรรู้สำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน ในการถือครอง "Leasehold" และ "ทรัพย์อิงสิทธิ์" ในประเทศไทยอย่างปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมาย

ในยุคที่ประเทศไทยกลายเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ทั้งในกรุงเทพมหานคร พัทยา ชลบุรี ภูเก็ต และพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) นักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มมองหาโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องตามกฎหมายและมีความยืดหยุ่นสูง

แม้ว่าตามประมวลกฎหมายที่ดินของไทย ชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง (เว้นแต่จะได้รับอนุญาตตามกฎหมายเฉพาะ เช่น BOI) แต่กฎหมายไทยได้เปิดช่องทางให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองและใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวได้อย่างมั่นคง ผ่าน 2 โครงสร้างหลัก ได้แก่ "สิทธิการเช่า (Leasehold)" และ "ทรัพย์อิงสิทธิ์ (Sap-Ing-Sith)"

อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมในฐานะนักลงทุนต่างชาติมีข้อจำกัด กฎระเบียบทางการเงิน และเงื่อนไขสัญญาที่ต้องพิจารณาอย่างรัดกุม 5 ประเด็นสำคัญที่ชาวต่างชาติและนักลงทุนต้องรู้ มีดังนี้:

1. ขอบเขตการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติภายใต้กฎหมายไทย

• คอนโดมิเนียม (Condominium Foreign Quotas): ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold) ในห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารนั้น หากโควต้าต่างชาติเต็ม (Full Foreign Quota) หรือเป็นการซื้อบ้านเดี่ยว/พูลวิลล่า/ที่ดิน การถือครองแบบ Leasehold หรือ ทรัพย์อิงสิทธิ์ จะกลายเป็นโครงสร้างหลักที่ถูกต้องตามกฎหมาย

• ทรัพย์อิงสิทธิ์กับชาวต่างชาติ: ตาม พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้ถือหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยจะได้รับสิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ โอนต่อ จำนอง หรือตกทอดมรดกเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี แต่ต้องเข้าใจว่าทรัพย์อิงสิทธินี้ไม่ได้แปลงสภาพให้ต่างชาติกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมแต่อย่างใด

2. ความแตกต่างเรื่องสิทธิทางกฎหมายและสภาพคล่องระหว่าง Leasehold และ ทรัพย์อิงสิทธิ์ สำหรับต่างชาติ

3. หลักเกณฑ์การโอนเงินจากต่างประเทศและแบบโอนเงินต่างประเทศ (FET / Foreign Exchange Transaction Form)

หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อหรือสลักหลังสิทธิ ณ สำนักงานที่ดิน คือ การโอนเงินเข้ามาในประเทศไทย:

• เงินที่นำมาชำระค่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ (Foreign Currency) เข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย

• ต้องระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินอย่างชัดเจน เช่น "เพื่อชำระค่าสิทธิการเช่าคอนโดมิเนียม..." หรือ "เพื่อชำระค่าทรัพย์อิงสิทธิ..."

• ธนาคารรับโอนในไทยจะออก แบบโอนเงินต่างประเทศ (FET Form) หรือ หนังสือรับรองการโอนเงินตราต่างประเทศ เพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน

4. ภาษาของสัญญาและผลบังคับใช้ตามกฎหมายไทย (Governing Law & Language)

ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ มักจะมีการทำสัญญาเป็น 2 ภาษา (ไทย-อังกฤษ):

• ตามกฎหมายไทย สัญญาฉบับภาษาไทยคือฉบับที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายสูงสุด (Thai Version Prevails) หากเกิดข้อขัดแย้งด้านความหมาย

• ดังนั้น นักลงทุนต่างชาติควรได้รับการดูแลจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์และนักกฎหมายที่เชี่ยวชาญ เพื่อตรวจสอบว่าเนื้อหาในสัญญาภาษาอังกฤษตรงกับสัญญาภาษาไทยฉบับจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินอย่างแม่นยำ

5. ภาระภาษีและค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ

การถือครองแบบ Leasehold และ ทรัพย์อิงสิทธิ มีภาระค่าใช้จ่ายในวันจดทะเบียนที่ต้องวางแผนล่วงหน้า:

• Leasehold: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่า 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าค่าเช่ารวมตลอดสัญญา 30 ปี

• ทรัพย์อิงสิทธิ: ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนทรัพยสิทธิตามเกณฑ์กรมที่ดินและกรมสรรพากร

• ภาษีการเช่าช่วง / รายได้ค่าเช่า (Withholding Tax): หากนักลงทุนต่างชาตินำทรัพย์สินไปปล่อยเช่าต่อ จะมีภาระภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้มีรายได้ในประเทศไทยที่ต้องบริหารจัดการให้ถูกต้อง

Agentplus Thailand กับความเชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

การให้คำแนะนำแก่นักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อชาวไทยในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน จำเป็นต้องอาศัยมืออาชีพที่มีประสบการณ์สูง บริษัท เอเจ้นพลัส (ไทยแลนด์) จำกัด (Agentplus (Thailand) Co., Ltd.) นำโดย คุณปติมา จิราธำรงชาติ (MissKann) CEO ผู้มีประสบการณ์ตรงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับแบรนด์ระดับสากลมากกว่า 20 ปี พร้อมทีมงานมืออาชีพ มุ่งมั่นให้บริการในฐานะ:

• ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ (Foreign Property Investment Consultant): วางโครงสร้างสิทธิการถือครอง Leasehold, ทรัพย์อิงสิทธิ และ Foreign Quotas อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

• บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ (Professional Real Estate Agency): เชี่ยวชาญการคัดสรรคอนโดมิเนียม บ้านหรู พูลวิลล่า ในทำเลพัทยา ชลบุรี กรุงเทพมหานคร และพื้นที่ EEC

• บริการดูแลธุรกรรมการเงินและเอกสารสำนักงานที่ดิน (FET & Land Office Registration Advisory): ประสานงานการโอนเงินต่างประเทศ การจัดทำเอกสาร FET และดูแลการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินทุกขั้นตอน

• ที่ปรึกษาการบริหารจัดการพอร์ตและผลตอบแทน (Rental Yield & Investment Advisory): วางแผนการปล่อยเช่า วิเคราะห์ผลตอบแทน และบริหารจัดการทรัพย์สินหลังการขายให้แก่นักลงทุนต่างชาติ